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Qué diferencia existe entre la compraventa o el alquiler con opción a compra

En el mercado inmobiliario actual hay muchas modalidades de contratos y los clientes se sienten abrumados porque por lo general la información es escasa. Una de las consultas más habituales en la Agencia Santa Olaya es la diferencia que existe entre firmar un contrato de compraventa, o alquilar con opción a compra. ¿Cuáles son las pecularidades de cada una de estas fórmulas? ¿Y sus pros y contras? Os lo explicamos.

Qué es el contrato de compraventa

El Código Civil español define en su artículo 1445 el contrato de compraventa:

 

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente

 

Es, sin lugar a duda, la forma más común de adquirir un inmueble. Por lo general son contratos típicos, bilaterales, consensuales, onerosos y conmutativos (el precio que paga el comprador es equivalente al valor de la cosa que se transfiere)

Arrendamiento con opción a compra

En este caso se trata de una cláusula que se incluye en el contrato de arrendamiento y que ofrece la posibilidad de manera exclusiva para el arrendatario de la compra del inmueble en unos plazos señalados. 

Es un contrato más complejo por atípico que el de la compra habitual. Para empezar porque en el mismo documento se realizan dos negocios jurídicos, el alquiler y el del derecho a la compra.

Sus peculiaridades están descritas en el artículo 14 del Real Decreto EDL1947/13. En este se indica que debe ser consensuado por ambas partes, la necesidad de fijar el precio y el plazo que no debe ser superior a 4 años.

Las diferencias más importantes entre las 2 modalidades

Ya hemos visto que el tipo de contrato es diferente, pero además existen otras peculiaridades que os contamos a continuación:

- Mientras que la compraventa convierte al comprador en el propietario de la vivienda de manera inmediata, con uno de alquiler con opción a compra será el arrendador hasta que se firme la compra, pudiendo el arrendatario no realizarla en el plazo estipulado.

- En el alquiler con opción a compra es habitual que los pagos mensuales del alquiler se quiten del total de la compra final. Incluso hay contratos en los que se incluyen cláusulas de penalización en caso de que ésta no se realice. En el contrato de compraventa el montante total ha de abonarse en el momento de la firma (a no ser que se acuerde aplazarlo o financiarlo).

- El tiempo también es un factor para diferenciarlos. Mientras que el alquiler con opción a compra es a futuro, la compraventa es inmediata.

Entonces, ¿qué conviene más?

Claro está que cada persona tiene unas circunstancias concretas, y no podemos decir si uno u otro es mejor sin conocerlas. Pero vamos a indicaros cuáles son los pros y contras del alquiler con derecho a compra para que podáis evaluarlo vosotros mismos

Ventajas

  • El arrendatario va pagando el piso poco a poco, mensualmente, y así el desembolso final no es tan grande. 
  • El momento del pago se retrasa, por lo que el arrendador puede aprovechar para ahorrar.
  • Tiene más tiempo para decidir si finalmente se realiza la operación, y en caso de que el propietario quiera romper ese acuerdo recibirá una compensación.
  • Por su parte el propietario irá recibiendo un dinero todos los meses, obteniendo liquidez para su día a día.

Inconvenientes

  • A pesar de que es una forma de financiación para el arrendador, puede no cubrir los gastos y tener que hacer frente a un desembolso importante.
  • El propietario deberá seguir pagando las cuotas de la hipoteca si aún no finalizó.
  • El arrendador paga más por el alquiler que el precio habitual del mercado, ya que hay que sumar las primas.
  • Al fijarse el precio con antelación, puede ser que uno de los dos salga perjudicado, por la subida o la bajada del valor del inmueble en el mercado.
  • Estos contratos tienen peculiaridades fiscales que deben conocer tanto arrendador como propietario, y valorar si les interesa o no.
  • El contrato ha de ser redactado de una manera escrupulosa para asegurarnos que todo queda perfectamente regulado.

 

Como ves, es complicado decidir entre ambos. El mejor consejo que os podemos dar en caso de que os encontréis en esta disyuntiva es venir a nuestras oficinas. Uno de nuestros asesores te informará de las condiciones según tu caso específico.

 

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