Autor: Santa Olaya

Tras un tiempo buscando, crees que has encontrado el que será el hogar de tus sueños. Una duda muy común antes de firmar el contrato de compraventa es si será una buena inversión. En Santa Olaya, con nuestra experiencia, queremos darte una serie de claves para hacer esa adquisición de forma segura y sin riesgo a equivocarte

Claves para saber si una propiedad es buena compra

Adquirir una propiedad debe ser una decisión basada en hechos y aspectos que nos indiquen que hemos acertado, sobre todo, si queremos comprar para alquilar y conseguir rentabilidad con la compra. Para minimizar el riesgo, pero sobre todo, para quedarnos más tranquilos tenemos que tener una serie de aspectos que influyen en la elección o no de la futura propiedad.

El proceso para saber si la elección de la propiedad que queremos adquirir es una buena inversión o compra debe ceñirse a diversos criterios que cambiarán en función de si queremos rentabilidad, ingresos o tranquilidad.

Lo que queremos decir es que no es lo mismo comprar para alquilar que para vivir

Si lo hacemos una buena compra podemos conseguir unos ingresos pasivos a través del alquiler o futura venta.

Pero igual eso no nos interesa ya que lo buscamos es adquirir para vivir.

En todo caso, debemos adoptar una mentalidad de compra estratégica y tener en cuenta los siguientes factores que te ayudarán a sopesar la futura elección de compra. A modo resumen, te contamos todos los factores que tienes que valorar antes de hacer una inversión inmobiliaria como es comprar una casa. Son los siguientes.

Márcate un presupuesto

Antes de hacer cualquier tipo de compra debes saber cuánto estás dispuesto a gastar.

Eso sí, antes debes saber varias cosas. Lo primero es que una inversión inmobiliaria no es una compra única y que existen ciertos gastos añadidos. Estos gastos los dividiremos en gastos fijos (impuestos, gestión y papeleo o seguros) y variables (gastos de mantenimiento, reformas o coste de la hipoteca, por ejemplo)

Los gastos variables pueden ser los más difíciles de calcular, pero es importante incluirlos y anticiparnos a ellos. Si bien es cierto que no siempre acertaremos al 100 %, lo mejor es ajustar lo máximo posible para no acabar en números rojos. No te olvides de incluir posibles gastos inesperados como hacer una reparación cotidiana de sustituir el calentador de agua o algo más caro como arreglar el tejado después de una fuerte tormenta.

Vivirás allí o vas a alquilarlo

No es lo mismo comprar para alquilar que para vivir. En el primer caso, debes prestar más atención a la posible rentabilidad, mientras que en el segundo a otros factores como el precio, la ubicación y el estado de la vivienda.

Precio de mercado y localización

La ubicación de un piso o casa es un factor crítico a la hora de comprar. No es lo mismo comprar en el centro de la ciudad que en las afueras. En este sentido, es importante aplicar el sentido estratégico y valorar la compra o la inversión inmobiliaria en su contexto teniendo este aspecto y valorar todo en su conjunto.

• ¿Qué es más importante para ti? Que tu piso esté situado en una zona cercana al centro o en un barrio en la periferia.
• ¿Te da igual comprar una casa de vacaciones fuera de la línea de playa o prefieres invertir en reformas?

Puede parecer un error o no, pero si compras el piso que te gusta en un sitio con el que no estás contento igual no es una propiedad que te merezca la pena.

A menos que la quieras alquilar e igual te da igual. Entonces, junto a la ubicación, entran otros factores como el precio de mercado, el coste de renovación e inversión. Piensa que la competencia, el precio de mercado y la renovación pueden llegar a ser tan bajos que igual te compensa la compra. O no. Todo depende de lo que te interese.

Por lo tanto…

Saber si una propiedad es buena compra depende de muchos factores y no es algo que se determine fácilmente. Igual para ti son más importantes los servicios y te merece la pena un piso más lejano y barato. Otro propietario pensará diferente.

La clave es valorar todos los aspectos, alquiler, ubicación, presupuesto y gastos, en su conjunto y pensar qué te merece la pena. Y es que comprar una casa no es una regla matemática en la que 2 más 2 son cuatro. Igual no compramos la mejor casa del mundo, pero sí la que más se acerca a lo que queremos.

Tienes un piso en propiedad y lo pones en alquiler. ¿Quieres ser uno bueno? Mejorando tus responsabilidades y habilidades como dueño aumentarás las posibilidades de alquilar más y mejor tu piso, porque ser un buen propietario tiene su recompensa. Y es que encontrar un buen inquilino es difícil, pero lo mismo sucede con un buen dueño. Solo aquel que es capaz de ponerse en la piel de la persona que alquila el piso va a ser mejor arrendador. Aquí te dejamos unos consejos que hemos ido comprobando en nuestros años de experiencia.

Los beneficios de ser un buen casero

Ser dueño de una casa o piso es un trabajo a tiempo completo y conlleva muchas responsabilidades, cargas y preocupaciones. Estos crecen si lo tienes alquilado, y, lo creas o no, si te comprometes y te preocupas por ello, ser un buen casero también tiene ventajas.

• Evitas la morosidad, ya que está comprobado que si cumples con lo estipulado en el contrato, el inquilino se sentirá más cómodo y tiene menos probabilidades de dejar de pagar.
• Tu vivienda seguirá en las mejores condiciones. Tú te ocuparás del mantenimiento de manera puntual, y, aunque hay excepciones, los inquilinos se sentirán cómodos y también pondrán su grano de arena para que esté en las mejores condiciones.
• Está demostrado que ser un buen casero evita que el inquilino se retrase en los pagos.
• Ahorrarás tiempo al evitar discutir. Como tu vivienda siempre estará en buenas condiciones, los inquilinos no tendrán nada que decir. Además, todos los desperfectos que ocasionen estará claro que son su responsabilidad.

¿Cómo ser un buen propietario? Claves y consejos

Aprender a ser un buen propietario se reduce a conocer todas las responsabilidades que adquieres y cumplir con ellas. Los llamados buenos caseros comparten ciertas cualidades, como son la comunicación, la flexibilidad y la organización.

• Legal y honesto. Si demuestras que eres legal y vas de frente con todo lo que atañe a tu propiedad, generarás confianza entre los posibles inquilinos.
• Conoce tus obligaciones y ten en cuenta todo lo que has firmado en el contrato de arrendamiento.
• Ten lista la vivienda en todo momento. Así, la persona que esté buscando alquilar podrá verse en unos días viviendo allí.
• Paciencia para elegir el inquilino adecuado. Las prisas en estos casos son malas consejeras. Antes de alquilar tu propiedad, solicita informes, charla con las personas que quieren vivir en ella, conoce sus condiciones… Porque si encuentras un buen inquilino, todo lo demás será más fácil.

Tu casa es un activo de gran valor que puede llegar a ser una inversión invaluable, ya que has de sumar al dinero que te costó, lo que has invertido en equiparla y adecuarla a tus necesidades. Sin embargo, pese al gran esfuerzo que supone la adquisición de un inmueble, y todo lo que implica hacerlo a tu medida, seguramente no se te ha pasado ni por un minuto por la cabeza lo importante que es asegurarlo. Porque claro, es una casa, ¿qué le podría pasar? Esta no es una pregunta retórica. A tu casa, le podrían pasar muchas cosas. La única forma de estar cubiertos si algo inesperado sucede es contar con un seguro de hogar.

Las ventajas de asegurar tu casa

Contratar el seguro de la casa es algo que no deberíamos dejar pasar. Así, estaremos respaldados ante los posibles riesgos a los que está expuesta, sobre todo si ésta está hipotecada. Estas son algunas de las razones de más peso por las que deberías hacerlo:

• Protegerás la vivienda y su contenido de incendios, actos vandálicos, daños por agua, atracos, robos, daños eléctricos, etc.
• Cubre las molestias que se generen a otros. Un seguro con cobertura de responsabilidad civil de la vivienda puede ayudarte con los daños que ocasiones a terceros sin querer. Es decir, estarás cubierto en cosas como pago de costes judiciales, indemnizaciones, etc.
• Es el mejor aliado de aquellos propietarios que ponen su piso en alquiler. Puede incluso cubrir los impagos por parte del inquilino.
• Provee de servicio de defensa jurídica al dueño de la casa o a cualquier habitante se vea envuelto en un litigio, reclamaciones de daños, defensa penal, demandas laborales, etc.
• Adquieres muchas ventajas, ya que todos y cada uno de los miembros de la familia, incluidas las mascotas, estarán protegidos. Algunas compañías ofrecen en su cobertura la responsabilidad civil en caso de que el animal de compañía cause algún daño material o personal a terceros.

Es importante aclarar que, aunque el banco, en ocasiones, obligue a tener un seguro mientras dure la hipoteca, no siempre la opción que te dan es la que más se ciñe a tus necesidades. Debes consultar otras posibilidades.

El seguro también es importante si vives de alquiler

Aunque la vivienda en la que habitas no sea de tu propiedad, es importante contar con un seguro pues, aunque el continente no sea tuyo, lo que hay dentro sí, como muebles, ropa, electrodomésticos o decoración.

El seguro más barato con cobertura básica incluye la Responsabilidad Civil, algo indispensable hoy en día. Por ejemplo, en caso de que la casa o piso se incendiase de manera accidental, el seguro de tu arrendador iría contra tu seguro ya que el daño lo

Ya has tomado la decisión. Vas a convertirte en propietario de una vivienda. Lo primero, decirte que es una decisión difícil, puesto que la primera vivienda nunca se olvida. Además, como otros muchos, no tendrás la cantidad de dinero suficiente para comprar una propiedad al contado, pero no desesperes. Afortunadamente, existen muchas alternativas de hipotecas para gente joven que pueden ser la solución ideal para materializar tus objetivos. Es indispensable saber aprovechar todas las facilidades que se nos presentan para lograr independizarse lo antes posible, aunque es totalmente comprensible que esto no esté al alcance de todos los españoles.

Cómo te ayuda esa hipoteca a comprar tu primera vivienda

Tanto has oído hablar de la hipoteca, y ahora vas a hacer uso de ella. Por si estás perdido, decirte que, en términos muy generales, una hipoteca es básicamente un préstamo bancario realizado para pagar el valor de un inmueble de forma periódica.  En cierto modo, una hipoteca es lo mismo que un crédito, pero esta se encuentra avalada totalmente por la propiedad que se está a punto de adquirir.

Eso sí, ten en cuenta que nada es tan sencillo como parece. El sector inmobiliario tiene un montón de trámites, que seguro que no llegarás a comprender del todo, así que lo mejor es que siempre vayas de la mano de profesionales como los de Santa Olaya, que te asesoraremos y ayudaremos con todo.

Pero sigamos con el tema de la hipoteca. Con este préstamo inmobiliario podrás pagar hasta el 80 % del precio de una vivienda de forma mensual, pero es indispensable abonar al menos el 20 % del precio inicial de dicha propiedad. Es decir, las entidades financieras no suelen otorgar un porcentaje mayor a los compradores.

Pero es aquí cuando puedes hacer valer tu juventud. Muchos bancos y cajas adoptan sus productos para las personas de menor edad: la hipoteca joven es muy habitual. Y algunas de las condiciones ventajosas es ofrecer una financiación superior al 80 % del valor de la propiedad y hacer más largo el tiempo de devolución del dinero.

Consejos y ayudas al comprar tu primera vivienda

Antes de dar el paso, ten en cuenta esto:

• No dediques más del 30 % de tus ingresos mensuales a la cuota de la hipoteca. Es decir, si cobras 1000 euros, no deberías tener una letra mayor de 300 euros mensuales. Puedes echar un vistazo a este post sobre hacerte el presupuesto para la compra.
• Consulta el Plan Estatal de Vivienda. Se trata de una medida ejecutada por el Gobierno Español para mitigar los efectos de la crisis sobre la población vulnerable. En términos generales, las personas menores de 35 años pueden comprar un inmueble con un préstamo máximo de 10.800 euros a través del Plan Estatal de Viviendas. En el caso de alquilar, es posible conseguir ayudas de hasta la mitad del precio pagado en alquiler.
• Mira otras ayudas y subvenciones estatales, regionales o municipales.
• Analiza tu escenario individual. Sé realista, haz listas de pros y contras y asume a qué tipo de inmuebles podrás optar.

Y, por supuesto, déjate asesorar por profesionales del sector, como los de Santa Olaya. Contacta con nosotros y te ayudaremos a elegir tu primer hogar en propiedad.

Ya hemos hablado en este blog de las dudas que tienen los propietarios a la hora de alquilar un piso. Lo que más echa para atrás, en muchas ocasiones, es la posibilidad del impago de la mensualidad. El mercado ofrece soluciones para ello, que vamos a explicarte en este post.

Cómo cobrar el alquiler

El Fichero de Inquilinos Morosos, FIM, ha dado a conocer que, desde 2020, la morosidad en el mercado del alquiler se triplicó debido, en gran parte, a la crisis económica y laboral derivada de la pandemia del coronavirus. Es por esto que los arrendadores son más precavidos ahora, y tanto si se trata de profesionales como si son particulares, analizan a los posibles inquilinos con lupa antes de decantarse por uno.

Así todo, puede darse que esa persona que creíamos solvente, deje de pagar su alquiler al cabo de un tiempo. Estos son los recursos existentes para asegurarse dicho pago.

Factoring inmobiliario

Es un recurso poco conocido, pero estamos convencidos de que en poco tiempo será muy popular. El factoring ya está siendo utilizado por empresas para cobrar las facturas de manera previa a su fecha de vencimiento. Es decir, es el banco es que las abona (a cambio del cobro de una comisión), y después reclama ese pago a sus clientes (el pagador).

Poco a poco, esta fórmula va haciéndose más habitual en el sector inmobiliario como solución para cobrar los impagos de alquiler por parte de los propietarios de inmuebles. Además, el factoring inmobiliario también permite al arrendador obtener liquidez por sus inmuebles alquilados, ya que le permite cobrar en un único pago y en menos de 24 horas 1 año completo de las rentas.

Podemos destacar estas como sus ventajas:

• El arrendador puede disponer de liquidez inmediata gracias al anticipo de las mensualidades.
• La entidad de factoring inmobiliario gestiona con el inquilino cualquier incidencia relacionada con el pago del alquiler y asume el riesgo de impago y de retrasos en el pago.
• Al ser el inquilino el encargado de devolver el préstamo mes a mes, el propietario no necesita presentar avales para solicitar el adelanto.

Seguro de cobro garantizado

Con este tipo de seguro, el propietario no debe estar pendiente de gestionar el cobro de su renta mensualmente y, además, está totalmente cubierto en caso de impagos o retrasos a la hora de abonar el alquiler por parte del inquilino. Por otra parte, ofrece una cobertura frente a otros perjuicios económicos derivados de incidencias con el arrendatario como facturas de suministros impagadas, cuotas de la comunidad pendientes de abonar o daños materiales del contenido y del continente causados por actos vandálicos, entre otras protecciones.

El seguro de cobro garantizado del alquiler puede contratarse de manera sencilla, presentando una documentación básica. Entre sus ventajas, destacamos:

• Los arrendadores puedan alquilar sus inmuebles con seguridad y recibir sus rentas de  forma puntual al inicio de cada mes
• El casero puede desentenderse de la tediosa labor de tener que cobrar cada mes al arrendatario

Consejos para evitar a los inquilinos morosos

Además de estas soluciones, en Agencia Santa Olaya queremos darte unos consejos básicos para evitar a esos inquilinos morosos. Por ejemplo, está a la orden del día pedir garantías adicionales a la fianza que, según establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pueden ser de hasta dos mensualidades extra.

También es muy recomendable pedir avales privados o confiar la selección del inquilino y la gestión del alquiler a un agente inmobiliario profesional, como Santa Olaya, y así evitar a los inquilinos morosos.

Adquirir la propiedad ideal es uno de los mayores anhelos que tenemos a lo largo de nuestra vida. Y para ello, no sólo basta con tomar la decisión en el momento preciso, sino que hay que planificar con anterioridad todo el proceso de compra. Elaborar un presupuesto para comprar vivienda puede parecer complicado al inicio. Pero, sin embargo, es la pieza clave para alcanzar ese objetivo tan deseado.

Qué pasos debes dar para planificar tu presupuesto para comprar vivienda

Si quieres hacer tu sueño realidad, te aconsejamos crear un presupuesto para comprar vivienda. Si haces caso a estos consejos que te ofrecemos desde Agencia Santa Olaya podrás ser más realista a la hora de elegir la propiedad perfecta.

Analiza tus ingresos y gastos

Si no realizas los cálculos con relación a tus entradas y salidas de dinero, no podrás saber cuánto dispones para tu vivienda. Para realizar este análisis:

• Identifica cuáles son los ingresos fijos y variables que percibes.
• Haz una lista de todos los gastos, incluyendo los de servicios y los de ocio. También deja una partida para “imprevistos”.

De esta manera, podrás observar con más claridad el porcentaje de tu sueldo que utilizas para cubrir cada gasto de forma mensual. Esta es la mejor manera además de conocer en qué gastas el dinero y podrás considerar si es posible recortar algunos gastos innecesarios.

Calcula cuánto puedes ahorrar

Lo ideal es que puedas apartar el 20 % de tu sueldo para ahorrar y poder comprar la vivienda, dejando un 50 % para tus gastos básicos y un 30% para otros gastos personales. Haz la cuenta de cuanto supone este 20 % y de si apartar ese dinero no pondrá en riesgo tu estilo de vida. Si consideras que es así, puedes bajar el porcentaje, pero ten en cuenta que te llevará más tiempo ahorrar el dinero que necesitas.

Define qué tipo de vivienda quieres comprar

Al definir el tipo de casa que deseas comprar y la zona donde quieres que esté ubicada puedes estimar el valor que esta propiedad supondría. Puedes acercarte a nuestras oficinas y te explicamos cuáles son los precios que se manejan en cada zona, con qué particularidades y el tamaño de las viviendas. Así tendrás una idea de cuánto te va a costar adquirirla.

Qué opciones de crédito existen

Rara vez un comprador cuenta con el montante final de la operación de compra de una vivienda, y por ello es preciso recurrir a créditos. Por ello, antes de ponerte a buscar una propiedad que te interese, debes saber qué opciones de créditos hipotecarios tienes y cuál será el porcentaje del coste que te prestarán. Así, tendrás claro cuánto dinero debes tener ahorrado para dar la entrada de la casa, y cuál será la letra que debes pagar cada mes.

Ten en cuenta los gastos extra que genera la compra de una casa

Además del precio de la compra en sí, en estas operaciones se generan unos gastos extra que debes tener en cuenta. Por ejemplo, impuestos que deberás cubrir tú como comprador o los gastos de la escritura, entre otros.

Estos gastos adicionales van a variar según la zona en la que te encuentres; por eso debes averiguar muy bien el porcentaje a pagar sobre el precio del inmueble según la localidad en la que esté la vivienda.

Cada propietario tiene sus propios criterios para elegir a los inquilinos de su propiedad. Eso sí, todos buscan en el alquiler una forma de rentabilizar la vivienda. Cuando vamos a poner en alquiler un inmueble, surgen ciertos miedos, por lo que elegir un buen inquilino es uno de los procesos claves en todo arrendamiento. Por la experiencia de Agencia Santa Olaya en el alquiler de casas y otros inmuebles, vamos a darte unas claves para que puedas elegir bien a quien le vas a alquilar tu propiedad.

El concepto de buen inquilino

Si definimos a esta persona, nos quedamos con aquel que tiene las cosas claras y nada que esconder. Se muestra transparente y pone fácil la realización de las gestiones que conlleva el proceso de alquiler. Otras características del buen inquilino es que se presta a negociar y es empático para hacerse entender y ser entendido a la hora de formalizar el contrato. Si quieres acertar a la hora de elegir el arrendador de tu casa, quédate con quien se compromete a hacer frente a sus atribuciones y responsabilidades en gran medida. 

Si encuentras a una persona así, la buena relación entre éste y el propietario está asegurada. Ahora te explicamos cómo comprobar que la persona posee esas cualidades.

Comprueba su solvencia 

De la solvencia del arrendatario dependerá en gran medida la posibilidad de cumplimiento del contrato de alquiler. Para ello, es importante tener claro:

1. El nivel de ingresos se ve cuando se solicita una nómina o en las declaraciones de IRPF en caso de autónomos.
2. La estabilidad laboral es importante, ya que no es lo mismo alquilar a quien lleva muchos años cotizando, que a alguien que acaba de ser contratado.

Pero si el inquilino no da suficientes pruebas de solvencia con estos criterios, es aconsejable exigir garantías adicionales más allá del mes de fianza:

1. Un depósito adicional además de la fianza legal obligatoria. 
2. Aval bancario. 
3. El fiador solidario es aquél que garantiza con su patrimonio el cumplimiento de las obligaciones del inquilino.

Si las personas interesadas en el alquiler del inmueble no tienen problemas con la información requerida, es cierto que no tendrán problemas en facilitarla.

¿Va a cuidar la casa?

La desconfianza es una característica propia del alquiler. Hemos de tener en cuenta que características de inmueble tenemos y a qué público nos podemos dirigir. Se han dado casos en que un inquilino, a priori perfecto, ha acabado siendo un estafador. Hay que conocer a quién se alquila y asegurarnos de antemano que los interesados inquilinos sepan las condiciones, antes de visitar el piso.

¿Cuánto se va a quedar el inquilino?

Es posible pactar la duración del contrato de alquiler de la vivienda siempre que las dos partes lo deseen, si bien es importante saber que mientras sea la vivienda habitual del inquilino, éste tendrá derecho a permanecer en el piso durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones (según indica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, artículo 9.1).

 Hay que tener en cuenta que si ampliamos la duración del contrato y excluimos la aplicación de prórrogas, el casero no tendrá derecho alguno a reclamar la vivienda para uso propio hasta que finalice el contrato. Esto dificultaría la posible venta de la vivienda, por lo que antes es importante valorar todas las alternativas.

Si el arrendador no indica lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda, al final del contrato, como la encontró al principio o puede perder la fianza.